COVID-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi Hakkında Bilgilendirme

Değerli Müvekkillerimiz,

Koronavirüs salgını, insan hayatını olduğu kadar ticari hayatı da olumsuz yönde etkisi altına almaktadır. Bu kapsamda resmi kurum ve kuruluşlar tarafından alınan tedbirler çerçev esinde, birçok işletme hakkında kapatılma kararı alınmış olup vatandaşlara dışarı çıkmamaları önemle vurgulanmaktadır.

İç İşleri Bakanlığı tarafından hazırlanan genelgeler kapsamında “gece kulüpleri, bar, pavyon, diskotek, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezleri, berber, güzellik salonu/merkezi, kuaför” faaliyetleri geçici süreliğine ertelenmiştir.

Ayrıca, yine İç İşleri Bakanlığı tarafından, kamu hizmetinin sürekliliği gereği kamu görevini yerine getirenler hariç olmak üzere, “65 yaş ve üzeri ile kronik hastalığı bulunan vatandaşların” ikametlerinden dışarı çıkmaları, açık alanlarda, parklarda dolaşmaları toplu ulaşım araçları ile seyahat etmeleri sınırlandırılmıştır.

Ek olarak, İç İşleri Bakanlığı tarafından 24 Mart 2020 tarihli Ek Genelge ile, tüm şehir içi ve şehirler arası yolcu taşımacılığı yapan toplu taşıma araçlarının araç ruhsatında belirtilen yolu taşıma kapasitesinin en fazla %50’sini kullanması, marketlerin çalışma saatlerinin ve marketlere alınabilecek müşteri sayısının kısıtlanması kararları alınmıştır.

Açıkladığımız bu tedbirler kapsamında, kiracı ve kiraya verenin, akdetmiş oldukları kira sözleşmesi kapsamında edimlerini yerine getirmede güçlüğe düşmeleri söz konusu olacaktır. Bu kapsamda, koronavirüs salgını ve alınan tedbirler kapsamında kira sözleşmelerinin mücbir sebep maddelerinin gözden geçirilmesi, gerekli olması halinde sözleşme hükümlerinin askıya alınması veya fesih iradesini kullanabilme durumları gündeme gelecektir.

Türk Borçlar Hukuku uyarınca, kira sözleşmeleri emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kurallarına bağlı kalınmak koşuluyla tarafların serbest iradesine bırakılmış olup geçerliliği için herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır. Bu nedenle, her sektörün kendi dinamikleri olması sebebiyle, her bir kira sözleşmesi, sektörel şartlara ve barındırdıkları hükümler ile somut olaya göre değerlendirilmelidir. Bu noktada, ancak getirilen tedbirler üzerinden, Yargıtay içtihatları ve kanun hükümleri doğrultusunda genel bir yorumda bulunulabilir.

İlgili Bakanlıklar tarafından alınan tedbirler kapsamında zorunlu olarak faaliyeti durdurma kararı alan iş yeri sahiplerinin, sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmeleri konusunda sorumlu tutulamaması söz konusudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 324’üncü maddesi uyarınca kiralananın kullanıma elverişli olarak bulundurulması gerekmektedir. Ancak yukarıda açıkladığımız üzere alınan tedbirler, kiralananın kullanıma elverişli olarak bulundurulmasını engellemekte olduğundan kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü açısından tereddüt meydana gelmektedir. Kanaatimizce, koronavirüsü nedeniyle alınan tedbirler kiracılar için beklenmeyen hal teşkil ettiğinden iş yeri kiracıları için kısmi ifa imkansızlığı durumu ortaya çıkmaktadır.
İfa imkansızlığı, özellikle AVM içerisinde işletmesi/mağazası/ofisi bulunan kiracılar için gündeme gelmektedir. Zira, her ne kadar AVM’ler belli saatler arasında açık kalmak durumunda olsa da Bakanlıklar tarafından alınan tedbirler kapsamında faaliyeti zorunlu olarak durdurulan işletme/mağaza/ofis kiracılarının iş yerlerini kullanmaları ve ekonomik kazanç elde etmeleri mümkün değildir. Bu kapsamda, taraflarca karşılıklı anlaşılmak suretiyle, sözleşme hükümlerinin uyarlanması gündeme gelebileceği gibi, yine tarafların mutabık olması halinde sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin tedbir dönemi için askıya alınması mümkündür.

Yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından alınan tavsiye niteliğindeki kararlar doğrultusunda ve/veya re’sen iş yerinin kapatılması durumunda ise, öncelikli olarak kiracı ve kiraya veren arasında akdedilmiş olan sözleşmenin hükümlerinin incelenmesi gerekmektedir. Ticari amaçlı yapılan sözleşmeler, genellikle bütün riskler göz önünde bulundurularak düzenlenmektedir. Bu kapsamda, “salgın hastalıkların” sözleşmenin mücbir sebebe ilişkin maddesi kapsamına alınıp alınmadığı ve mücbir sebeplerin varlığı halinde sözleşmenin akıbetinin ne olacağına ilişkin uyarlama hükmünün bulunup bulunmadığı incelenmelidir. Eğer ki sözleşmede uyarlama hükümleri yer alıyor ise, alınan yasal tedbirler ve kanunlarla ters düşmemek üzere bu hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Ancak, alınan bir tedbir kararı olmadığı ve sözleşmede mücbir sebep hükmünden yararlanılamadığı durumlarda, kiralanan şeyin kullanıma elverişli olduğu kabul edilir ve taraflar için sözleşmeden doğan yükümlülükler devam eder. Böyle bir durumda ise, Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesi uyarınca, sözleşme akdedildiği esnada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir halin varlığından bahsetmek mümkündür. Borçludan kaynaklanmayan bu olağanüstü halin vuku bulması halinde, kiracının, aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanarak sözleşmenin uyarlanmasını talep etmesi mümkün olabilir. Aşırı ifa güçlüğünü ileri süren taraf, mahkemeden mevcut koşullara göre sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Koronavirüs salgını ülkemizde henüz etkilerini göstermeye başladığından, bu konuya ilişkin mahkemeler tarafından emsal sayılabilecek nitelikte bir karar verilmemiştir. Ancak koronavirüs salgınının hem insan sağlığı hem de ticari hayat üzerindeki ciddi etkileri düşünüldüğünde, mahkemelerin sözleşmelerin bu dönem için uyarlanması yönünde karar vereceği kanaatindeyiz. Sözleşmenin, içinde bulunulan koşullara uyarlanmasının mümkün olmaması halinde ise aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın sözleşmeyi feshetmesi mümkün olabilecektir.

Kiraya veren tarafından faaliyeti durdurma kararı alınması hususunda ise, Alışveriş Merkezi ve Yatırımcıları Derneği’nin AVM’lerin kapatılmasına yönelik aldığı tavsiye kararı gündeme gelmektedir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, bu kararın kesin değil, sadece tavsiye niteliğinde olduğudur. Bu nedenle, AVM işletmeleri kendi inisiyatifi doğrultusunda AVM’leri kapatmaktadırlar. Dolayısıyla, Türk Borçlar Kanunu’nun 324’üncü maddesi uyarınca kiralanan yerin hazır bulundurulması borcuna aykırılık gündeme gelecektir. Bu doğrultuda kiracının, kira sözleşmesine ilişkin yükümlülüklerin süreç boyunca askıya alınmasını talep edebileceği gibi kira bedelinde indirim de talep edebileceği kanaatindeyiz. Ancak hakkaniyetli olmak gerekirse, her ne kadar AVM’ler kendi işletme iradeleri doğrultusunda geçici bir süreliğine kapatılmış olsa da AVM içerisinde asgari düzeyde güvenlik ve temizlik personeli bulundurulması gerekeceğinden, AVM içerisinde bulunan mağaza ve ofislerin ortak giderlere katılması gerekecektir. Bu noktada da kiracı tarafından, bulundurulan personel sayısıyla orantılı olarak ortak giderlerin azaltılmasının talep edilmesi de mümkündür. Yine AVM’lerin çalışma saatlerine ve marketlerde bulunabilecek müşteri sayısına ilişkin Bakanlıklar tarafından alınan kısıtlamalar doğrultusunda kiracının, sözleşmesinde uyarlama talep etmesi mümkün olabilecektir.

26 Mart 2020 tarihli mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca 1 Mart 2020 – 30 Haziran 2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi sebebi oluşturmamaktadır. Ancak dikkat etmek gerekir ki, ilgili kanun maddesinde belirtilen dönemde doğan kira borçlarının, kiraya veren tarafından 30 Haziran 2020 tarihinden sonra talep edilip edilemeyeceğine ilişkin herhangi bir açıklama getirilmemiş olup Türkiye Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (“TAMPF”) tarafından kapanan işletmelere kira faturası düzenlenmemesi ve kira alınmamasına ilişkin çalışmalar devam etmektedir.
Konu ile ilgili daha detaylı bilgi için bizlerle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,
DEDEOĞLU & BALABAN HUKUK BÜROSU